Search

Search Icon

search

header

Slide1

Εγγραφή στο Newsletter

Εγγραφείτε τώρα για να λαμβάνετε άμεση ενημέρωση!

Ζητήστε τη δική σας προσωποποιημένη ενημέρωση σε ημερήσια, εβδομαδιαία ή μηνιαία βάση.

H ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗ ΣΕΡΒΙΑ
Κατηγορίες κειμένου:
Χώρα αναφοράς: ΣΕΡΒΙΑ
Ημερομηνία: 20/06/2007
Συναπτόμενο αρχείο: radF99AAH ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗ ΣΕΡΒΙΑ.doc
Έκδοση: Super User
Κείμενο: Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗ ΣΕΡΒΙΑ

Συντάκτης: Μάριος Μαθιουδάκης, Γραμματέας Ο.Ε.Υ. Γ΄



1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ



Η Σερβία με συνολικό πληθυσμό 7,5 εκατομμύρια κατοίκους, κατέχει μία στρατηγικά
σημαντική θέση στην περιοχή των Βαλκανίων. Η πρωτεύουσα της το Βελιγράδι, έχει
πληθυσμό 1,7 εκατομμύρια κατοίκους και αποτελεί την μεγαλύτερη πόλη. Η δεύτερη
μεγαλύτερη πόλη είναι το Νόβι-Σαντ (Novi Sad) το οποίο απέχει 80 χιλιόμετρα από
το Βελιγράδι και έχει 300.000 κατοίκους. Η τρίτη σε μέγεθος πόλη είναι η Νις
(Nis) με 250.000 κατοίκους.



Το Βελιγράδι αποτελεί το σημαντικότερο πληθυσμιακό κέντρο, στο οποίο
παρατηρείται η μεγαλύτερη άνθηση στην αγορά ακινήτων. Το κόστος εργασίας στη
Σερβία είναι από τα χαμηλότερα στην περιοχή της Ανατολικής Ευρώπης, και ασφαλώς
σημαντικά χαμηλότερο σε σύγκριση με αυτό των κρατών-μελών της Ε.Ε. Ο μέσος όρος
του εργατικού κόστους στη Σερβία ανέρχεται περίπου σε ευρώ 250 ανά μήνα,
χαμηλότερος κατά 50% σε σχέση με τον αντίστοιχο μέσο όρο στην Πολωνία, την
Τσεχία και την Ουγγαρία. Επιπλέον ο χαμηλότερος μισθός είναι ευρώ 96 ανά μήνα,
εξαιρετικά χαμηλότερος σε σχέση με άλλες ανατολικές ευρωπαϊκές χώρες.

































Πληθυσμός




σε εκατομμύρια




%




Σερβία




7,5




-




Βελιγράδι




1,7




4,0%




Νόβι Σαντ




0,3




4,0%




Νις




0,25




3,3%







Πηγή: Εconomist Intelligence Unit, καλοκαίρι 2006







Το 2006 η έγκριτη οικονομική εφημερίδα “Financial Times” ανακήρυξε σε σχετικό


διαγωνισμό την πόλη του Βελιγραδίου ως την “μελλοντική πόλη” της Ν.Α. Ευρώπης.



Το 2006 η έγκριτη οικονομική εφημερίδα “Financial Times” ανακήρυξε σε σχετικό
διαγωνισμό την πόλη του Βελιγραδίου ως την “μελλοντική πόλη” της Ν.Α. Ευρώπης.





1.1 Οικονομία



Τα τελευταία χρόνια η χώρα έχει παρουσιάσει έναν υψηλό ρυθμό οικονομικής
ανάπτυξης, από τους υψηλότερους στην Ν.Α. Ευρώπη. Σε επίπεδο διαρθρωτικών
μεταρρυθμίσεων, έχει πραγματοποιηθεί εξαιρετική πρόοδος, απόδειξη δε τούτου
είναι η έκθεση της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (E.B.R.D.),
η οποία ανακήρυξε την Σερβία “πρωταθλητή” μεταρρυθμίσεων και οικονομικής
ανάπτυξης στη Ν.Α. Ευρώπη για το 2006. Σύμφωνα με έκθεση της Παγκόσμιας
Τράπεζας, η Σερβία ανέβηκε 25 θέσεις σε σχέση με την περσινή χρονιά, όσον αφορά
στην πραγματοποίηση τέτοιου είδους μεταρρυθμίσεων.



Tο 2006 δυναμική εμφανίσθηκε η συνολική οικονομική δραστηριότητα της Σερβίας, με
αποτέλεσμα το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν αυτής, εκφρασμένο σε σταθερές τιμές του
2002, να σημειώσει αύξηση 5,8% έναντι σχετικής αύξησης 4,5% το 2005.

Ιδιαίτερο δυναμισμό επέδειξαν οι τομείς των τηλεπικοινωνιών (αύξηση 38,7%), των
μεταφορών (αύξηση 11,4%), της χρηματοπιστωτικής διαμεσολάβησης και των
κατασκευών (αύξηση 11,8%) ενώ με χαλαρότερους ρυθμούς κινήθηκαν οι τομείς του
τουρισμού, των κρατικών υπηρεσιών και της υγείας.



Ο μέσος ετήσιος πληθωρισμός το 2006 διαμορφώθηκε σε 6,6% (το χαμηλότερο σχετικό
ποσοστό τα τελευταία 15 χρόνια) έναντι 17,7% το 2005, της εν λόγω ευνοϊκής
εξέλιξης οφειλόμενης στην ακολουθηθείσα εδώ περιοριστική νομισματική πολιτική σε
συνδυασμό με μία υπεύθυνη φορολογική πολιτική.


Επισημαίνεται ότι το πιο πάνω χαμηλό ποσοστό πληθωρισμού, το οποίο παρά τους
εκφρασθέντες αρχικά φόβους, δεν επέδρασε αρνητικά επί του ΑΕΠ και των
εξαγωγών, διαμορφώθηκε σε ένα περιβάλλον σταθερής συναλλαγματικής ισοτιμίας
του Δηναρίου και διπλασιασμού των συναλλαγματικών αποθεμάτων της χώρας, που
στις 31-12-06, ξεπερνούσαν τα Ευρώ 9,02 δις ($ 12 δις).

Για το τρέχον έτος ο πληθωρισμός αναμένεται να κυμανθεί μεταξύ 4% και 8%.



Η βιομηχανική παραγωγή το 2006 αυξήθηκε κατά 4,7%, κυρίως σαν αποτέλεσμα της
αύξησης κατά 5% στον μεταποιητικό τομέα και κατά 0,8% στην γεωργική
βιομηχανία.

Επιπλέον, η αξία των άμεσων ξένων επενδύσεων την ίδια χρονιά ανήλθε σε $ 4,1
δις έναντι $ 1,5 δις το 2005. Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στην πώληση της
εταιρείας κινητής τηλεφωνίας “Mobtel”, που εξαγοράστηκε από την Νορβηγική
“Telenor” έναντι Ευρώ 1,513 δις.



Η ανεργία αν και παρέμεινε σε υψηλό επίπεδο, εντούτοις μειώθηκε κατά 2 % σε
σχέση με το 2005, διαμορφούμενη σε περίπου 18,8% έναντι 20,8% το 2005.

Παρόλο που οι μεγάλες κοινωνικο-οικονομικές αντιθέσεις συνεχίζουν να
υφίστανται και ο μέσος μηνιαίος μισθός ανέρχεται σε περίπου Ευρώ 250,
εντούτοις έλαβε χώρα κατά το 2006 μία ελαφρά βελτίωση του βιοτικού επιπέδου
κυρίως λόγω της δραστικής μείωσης του πληθωρισμού.



Αξίζει να αναφερθεί πως ο φόρος εισοδήματος επιχειρήσεων είναι 10%, ο
χαμηλότερος στην περιοχή της Ανατολικής Ευρώπης. Αυτός είναι άλλωστε ο λόγος
που μεγάλες πολυεθνικές επιχειρήσεις όπως η Carlsberg, η Ball Packaging, η
Tetra Pak, η Philip Morris, η British American Tobacco, η Telenor, η
Coca-Cola κλπ δραστηριοποιούνται ήδη στη Σερβία.





1.2 Μεταφορές



Η Σερβία βρίσκεται στο σταυροδρόμι μεταξύ της Δυτικής και Ανατολικής
Ευρώπης. Δύο μεγάλοι Πανευρωπαϊκοί Άξονες διασχίζουν την Σερβία, ο άξονας
VII και ο άξονας X. Αν και η κατάσταση του υπάρχοντος οδικού και
σιδηροδρομικού δικτύου είναι γενικά καλή, εντούτοις πολλές γέφυρες δεν είναι
λειτουργικές, κάτι που δεν βοηθά την απρόσκοπτη πραγματοποίηση των
μεταφορών.

Σημειώνεται ότι ύστερα από την ανεξαρτητοποίηση του Μαυροβουνίου, τον Ιούνιο
του 2006, η Σερβία έχασε την πρόσβασή της στην θάλασσα. Παρόλα αυτά, το
λιμάνι του Βελιγραδίου, που βρίσκεται στο Δούναβη, αύξησε την γεωστρατηγική
του σημασία όσoν αφορά τη διακίνηση εμπορευμάτων, και αποτελεί ένα σημαντικό
διαμετακομιστικό κέντρο για διανομή των αγαθών, διαχειρίζοντας περίπου 3
εκατομμύρια τόννους φορτίου ανά χρόνο.



2. Η ΑΓΟΡΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΣΤΟ ΒΕΛΙΓΡΑΔΙ



2.1 Γενικά



Οι διαθέσιμοι χώροι επαγγελματικών γραφείων στο Βελιγράδι έχουν αυξηθεί
δραματικά τα τελευταία χρόνια. Η διαθέσιμη χωρητικότητα ανέρχεται σε περίπου
118.000 m² για γραφεία πρώτης κατηγορίας (Class A), δηλαδή για γραφεία τα
οποία βρίσκονται σε μία εξαιρετική τοποθεσία, διαθέτουν χώρους στάθμευσης ,
ανελκυστήρες, κεντρική θέρμανση, καλή αρχιτεκτονική κλπ. Εντούτοις, η εν
λόγω διαθεσιμότητα είναι μικρή

συγκρινόμενη με την ανάλογη άλλων μεγάλων πρωτεουσών της Ανατολικής Ευρώπης
όπως το Βουκουρέστι που διαθέτει 400.000 m² ή το Ζάγκρεμπ με 600.000 m².



2.2 Τοποθεσία



Η σερβική αγορά γραφείων επικεντρώνεται αποκλειστικά στο Βελιγράδι, κυρίως
σε δύο τοποθεσίες: το παλαιό Βελιγράδι, και το Nέο Βελιγράδι κατά μήκος του
ποταμού Σάβα.





2.2.1 Παλαιό Βελιγράδι



Η παλαιά πόλη του Βελιγραδίου βρίσκεται στην ευρύτερη περιοχή του άνω
Dorcol, η οποία εκτείνεται από την οδό Cara Dusana έως την οδό Knez
Mihailova. Η συγκεριμένη περιοχή συνίσταται κυρίως από παλιές πολυκατοικίες,
καθώς και από μικρά παλαιά γραφεία. Οι κεντρικές αρτηρίες, οι οποίες οδηγούν
εκτός πόλεως, είναι η πλατεία Slavija και η οδός Kneza Milosa. Τα
κυβερνητικά κτίρια βρίσκονται μεταξύ της λεωφόρου Bulevar France d’ Eperea
και της οδού Kneza Milosa.



2.1.2 Νέο Βελιγράδι



Το νέο Βελιγράδι, το οποίο αναπτύχθηκε κατά μήκος του ποταμού Σάβα, είναι
κτισμένο σε επίπεδη μορφή, και γνωρίζει τεράστια οικιστική ανάπτυξη τα
τελευταία χρόνια. Στην εν λόγω περιοχή υπάρχουν πολλά οικοδομικά τετράγωνα
κομμουνιστικού τύπου καθώς επίσης ψηλά καινούργια εντυπωσιακά κτίρια με
μοντέρνα γραφεία.. H πλειονότητα των μοντέρνων γραφείων βρίσκεται στην
περιοχή του Νέου Βελιγραδίου.



2.3 Επαρχιακές πόλεις



Η αγορά επαγγελματικών γραφείων δεν είναι πολύ αναπτυγμένη στις επαρχιακές
πόλεις της Σερβίας.Οι διαθέσιμοι χώροι που υπάρχουν εκεί κατατάσσονται στη
“δεύτερη κατηγορία” (Class B).



2.4 Η προσφορά γραφείων



Η χωρητικότητα των γραφείων πρώτης κατηγορίας (Class A) ανέρχεται συνολικά
σε περίπου 118.000 m². Επιπλέον υπολογίζεται πως 180.000 m² χώρων γραφείου
βρίσκονται ήδη υπό κατασκευή και αναμένεται να ολοκληρωθούν μέχρι τα τέλη
της περιόδου 2007-2008.

Τα εν λόγω υπό κατασκευή γραφεία αφορούν μεταξύ άλλων το οικοδομικό
συγκρότημα “Airport City Belgrade Office Park”, το κτίριο “Energoproject”,
το κτίριο “19 Avenue” κλπ. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι εκ των σημαντικότερων
διαχειριστών-επενδυτών ακίνητης περιουσίας όσον αφορά την αγορά
επαγγελματικών γραφείων στη Σερβία, είναι η Global Trade Centre
International (GTC), η οποία είναι πρωτοπόρος στον τομέα αυτό στην Κεντρική
και Ανατολική Ευρώπη, η Durst & Vasko, η Israeli Tidhar Group κλπ. Οι
επενδυτές αυτοί, πολλές φορές διευκολύνονται από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα
Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (Ε.Β.R.D.)




















































































Γραφεία πρώτης κατηγορίας (Class A) τα οποία κατασκευάστηκαν
πρόσφατα στο Βελιγράδι


Κτίριο


Τοποθεσία


Μέγεθος (m²)


Διαχειριστής/Επενδυτής ακίνητης περιουσίας (developers)


Usce Tower 1


Usce complex,

Νέο Βελιγράδι


25.000


E.C.(European Construction)MPC Group


GTC House


Bulevar Arsenija Carnojevica, Block 24, Nέο Βελιγράδι


13.500


GTC


Lukoil-Beopetrol Headquarters


Νέο Βελιγράδι


11.000


Lukoil-Beopetrol


Atrium


Νέο Βελιγράδι


10.000


Durst & Vasko


Comtrade Technology Center


Νέο Βελιγράδι


9.000


Comtrade Group


Europe Business Centre


Νέο Βελιγράδι


8.900


Meshulum Levinstein


Societe General Headquarters


Blok 21,

Νέο Βελιγράδι


6.200


Societe General Yugoslav


Belgrade Office Park-phase 1


Treci Boulevard, Blok 28, Νέο Βελιγράδι


3.000


Meteor


Meteor


Third Boulevard,

Νέο Βελιγράδι


3.000


Meteor


Block 21


Third Boulevard,

Νέο Βελιγράδι


3.000


Meteor


Συνολικά




περισσότερο από 88.000



















































































Γραφεία πρώτης κατηγορίας (Class A) τα οποία αναμένεται να
ολοκληρωθούν κατά την διάρκεια της


περιόδου 2007-2008 στο Βελιγράδι


Κτίριο


Τοποθεσία


Μέγεθος (m²)


Επενδυτής


Ολοκλήρωση


19 Αvenue


Jurija Gagrina, Blok 19a,

Νέο Βελιγράδι


20.000


GTC & EBRD


2007


Savograd


Blok 20,

Nέο Βελιγράδι


20.832


Νeimar-V, Irva and Kemoimoarks


2007


Airport City-phase I


Nέο Βελιγράδι


19.000


Africa Israel Group and Tidhar


2007


Grawa


Blok 26,

Nέο Βελιγράδι


12.000


Grawe


2007


Energoproject Building


Blok 26,

Nέο Βελιγράδι


34.211


Napred


2007


Napred Building


Blok 26,

Nέο Βελιγράδι


33.137


Napred


2007


Belgrade Office Park-phase II


Omladinskih Brigada,

Nέο Βελιγράδι


8.900


ΤΜ Immo


2007


Balkanska 2


Κέντρο Παλαιού Βελιγραδίου


7.090


Mali Kolektiv/ETB Holding


2007


Usce Phase 2


Usce complex,

Νέο Βελιγράδι


25.000


ΕC (European Construction) MPC Group


2008





Πηγή: Beoland, Δημοτική Επιχείρηση Εκμετάλλευσης Ακινήτων Βελιγραδίου





2.5 Η ζήτηση γραφείων



Η ζήτηση ενοικίασης γραφείων, μεγέθους από 500 έως 1000 m² στο Βελιγράδι,
χαρακτηρίζεται ως μάλλον μέτρια, τούτη δε το 2006 ανήλθε σε 25.000 m².
Μεγάλες πολυεθνικές εταιρείες έχουν νοικιάσει γραφεία στην περιοχή του Νέου
Βελιγραδίου, όπως οι Philip Morris International, Nestle,Wrigley, L’Oreal,
Honeywall, General Motors, British American Tobacco, Avon και Unilever. Η
περιοχή του Νέου Βελιγραδίου αποτελεί λοιπόν πόλο έλξης για τις μεγάλες
πολυεθνικές εταιρείες.



2.6 Τα ενοίκια



Tα ενοίκια για επαγγελματικά γραφεία πρώτης κατηγορίας ανέρχονται σε ευρώ
21/ m²/ μήνα στην περιοχή του παλαιού Βελιγραδίου και ευρώ 19/ m²/ μήνα στην
περιοχή του Νέου Βελιγραδίου. Οι τιμές των ανωτέρω ενοικίων αναμένεται να
μειωθούν κυρίως στο Νέο Βελιγράδι, διότι η προσφορά σήμερα υπερβαίνει τη
ζήτηση. Πάντως η ραγδαία οικιστική ανάπτυξη στην περιοχή του Νέου
Βελιγραδίου, αναμένεται να αυξήσει την σε τούτο προτίμηση ενοικίασης
επαγγελματικών χώρων σε σχέση με το παλαιό Βελιγράδι.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε σύγκριση με άλλες ανατολικές ευρωπαϊκές
πρωτεύουσες, οι τιμές ενοικίων γραφείων στο Βελιγράδι βρίσκονται στο ίδιο
επίπεδο με αυτές των αντίστοιχων γραφείων στη Βαρσοβία και στο Βουκουρέστι.











3. Η ΑΓΟΡΑ ΧΩΡΩΝ ΛΙΑΝΙΚΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ (Retail Market)



3.1 Γενικά



Τα τελευταία δέκα χρόνια η σερβική οικονομία έχει σημειώσει μεγάλα βήματα
προόδου εξαιτίας μεταξύ άλλων των ιδιωτικοποιήσεων κρατικών επιχειρήσεων
λιανικής πώλησης και της εμφάνισης νέων μικρών επιχειρήσεων τέτοιου είδους.

Εντούτοις, παρά την σημειωθείσα πρόοδο, ο τομέας της λιανικής πώλησης στη
Σερβία παραμένει όχι ιδιαίτερα ανεπτυγμένος, παρουσιάζοντας μεγάλες
ευκαιρίες για μελλοντική ανάπτυξη.



3.2 Η ζήτηση χώρων λιανικής πώλησης



Ο τομέας λιανικής πώλησης στη Σερβία παραμένει κατακερματισμένος. Κυρίαρχο
ρόλο διαδραματίζουν ακόμη “τοπικοί μικροί παίκτες”, κατάσταση που
απεικονίζει τη μετάβαση από μία κεντρικά κατευθυνόμενη κομμουνιστική
οικονομία σε μία οικονομία της αγοράς.



Η μεγαλύτερη δραστηριότητα παρατηρείται στον τομέα των τροφίμων, με κύριους
“παίκτες” ξένες εταιρείες όπως το σλοβένικο πολυκατάστημα Mercator, η
ελληνική αλυσίδα λιανικής πώλησης τροφίμων Βερόπουλος (Super Vero), η
γερμανική Metro κλπ. Επιπλέον, η πλειοψηφία των εισαγόμενων καταναλωτικών
προϊόντων περιλαμβανομένων και των επώνυμων, πωλούνται στην σερβική αγορά
μέσω καταστημάτων (αποκλειστικής) λιανικής διάθεσης (franchise outlets),
προκειμένου να διακινηθούν εδώ με μεγαλύτερες πιθανότητες επιτυχίας.





3.2.1 Η διαθεσιμότητα χώρων λιανικής πώλησης



Υπάρχουν τέσσερα κύρια κανάλια λιανικής πώλησης:






  • τα κλασσικά εμπορικά καταστήματα.


  • οι εμπορικοί πεζόδρομοι (shopping malls).


  • τα μεγάλα εμπορικά κέντρα (galleria shopping centres).


  • Οι αποθήκες εμπορευμάτων (retail warehousing units).








3.2.2 Τα κλασσικά εμπορικά καταστήματα



Περιλαμβάνουν τα παραδοσιακά κλασσικά μικρά καταστήματα καθώς επίσης τα
περίπτερα, τις λαϊκές αγορές και τα παζάρια. Παρά τον εκσυγχρονισμό της
λιανικής πώλησης, τα εν λόγω καταστήματα παραμένουν ακόμη ο “στυλοβάτης” της
σερβικής λιανικής δραστηριότητας, ιδιαίτερα εκτός της πόλεως του
Βελιγραδίου.









3.2.2.1 Οι εμπορικοί πεζόδρομοι (shopping malls)



Αφορούν πολυεπίπεδους χώρους σε κεντρικές τοποθεσίες της πόλεως, με σχεδόν
αποκλειστικό εμπόριο τον ιματισμό. Οι συγκεκριμένοι χώροι δεν έχουν
αναπτυχθεί προς το παρόν στη Σερβία.





3.2.1.2 Τα μεγάλα εμπορικά κέντρα



Αποτελούν εμπορικά κέντρα λιανικής πώλησης, συνήθως στο πλαίσιο κάποιου
μεγάλου υπέρμάρκετ, τις περισσότερες φορές εκτός πόλεως. Το σλοβενικό κέντρο
“Mercator” στο Νέο Βελιγράδι, αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα μεγάλου
εμπορικού κέντρου. Καταλαμβάνει μία έκταση 22.400 m² και περιλαμβάνει 50
καταστήματα και εστιατόρια. Παραμένει το μεγαλύτερο κέντρο λιανικής πώλησης
στο Βελιγράδι.





3.2.1.3 Αποθήκες εμπορευμάτων



Μία από τις μεγαλύτερες αποθήκες εμπορευμάτων είναι αυτή της εταιρείας
“Metro-cash & carry” στην περιοχή του Ζέμουν, με έκταση 8.500 m².





3.2.3 Οι εξελίξεις στον τομέα της λιανικής πώλησης



Η ολοκλήρωση το 2008 του shopping mall “Delta City” από τη μεγαλύτερη
σερβική εταιρεία “Delta Holding” στο Nέο Βελιγράδι (blok 67), θα αποτελέσει
την μεγαλύτερη εξέλιξη στον τομέα της λιανικής πώλησης στη Σερβία. Το “Delta
City” θα κατασκευαστεί σε μία έκταση 89.000 m² και θα περιλαμβάνει μία
μεγάλη υπεραγορά (hypermarket), αίθουσες κινηματογράφου, μία μεγάλη ποικιλία
καταστημάτων, εστιατόρια, καφενεία, κέντρα διασκεδάσεως, αίθουσες
αθλοπαιδιάς κλπ.



Μεγάλη επένδυση στον τομέα του λιανικού εμπορίου αποτελεί η κατασκευή και η
ολοκλήρωση στο κέντρο του Βελιγραδίου, στα τέλη του 2007 του shopping mall
“Vero Centar” έκτασης 40.000 m² από την σερβική εταιρεία “Verano Group”. Στο
εν λόγω εμπορικό κέντρο πρόκειται να εγκατασταθεί και η ελληνική εταιρεία
λιανικής πώλησης

“Βερόπουλος”. Επιπλέον, η ελληνική εταιρεία λιανικής πώλησης τεχνικών
καταναλωτικών αγαθών “Ηλεκτρονική” πρόκειται να εγκαινιάσει σύντομα το πρώτο
κατάστημά της στο Νέο Βελιγράδι, κοντά στο κλειστό γήπεδο καλαθόσφαιρας
“Belgrade Arena”.



3.3 Τα ενοίκια των χώρων λιανικής πώλησης



Τα ενοίκια των χώρων λιανικής πώλησης παραμένουν σχετικά χαμηλά προς το
παρόν. Η νέα τάση να χτίζονται εμπορικά κέντρα στο Νέο Βελιγράδι, ενδέχεται
να ωθήσει προς τα άνω τις εκεί τιμές των ενοικίων. Σε κάθε περίπτωση τα εν
θέματι ενοίκια είναι από τα χαμηλότερα στην ευρύτερη περιοχή της Ανατολικής
Ευρώπης. Τα αντίστοιχα ενοίκια π.χ στη Ρουμανία, την Βουλγαρία, την Σλοβακία
ή την Κροατία, είναι αισθητά υψηλότερα, αυξάνονται δε σημαντικά κάθε χρόνο.

































































Εμπορικά κέντρα και χώροι συγκέντρωσης λιανικής πώλησης στο
Βελιγράδι


Τοποθεσία


Σχήμα


Μέγεθος (m²)


Έναρξη λειτουργίας


Διαχειριστής/Επενδυτής ακίνητης περιουσίας (developers


Νέο Βελιγράδι


Mercator Centre


22.400


2003


Mercator


Ζέμουν


Μetro


8.000


2006


Metro gmbh


Krnjaca


Metro cash & carry


8.500


2005


Metro gmbh


Bezanijska


Merkur


9.600


2005


Merkur


Νέο Βελιγράδι


Idea Extra


18.000


2006


Agrokor


Νέο Βελιγράδι


Immocentar


10.000


2006


MPC Group


Kvantas


Market


Tempo


18.000


Tempo








































Ακριβά ενοίκια χώρων λιανικής πώλησης στο Βελιγράδι


Είδος


Τοποθεσία


ευρώ/ m²/μήνα


Τάση


Κεντρική εμπορική οδός (high street)


Knez Mihailova


60


Όχι ανοδική


Κατάστημα τροφίμων (food store)


Νέο Βελιγράδι


10


Όχι ανοδική


Κατάστημα λιανικής (retail unit)


Νέο Βελιγράδι


25-35


5-10% πτώση


Xώροι συγκέντρωσης εστιασμένων σημείων πώλησης έτοιμου φαγητού (food
court)


Nέο Βελιγράδι


20


Όχι ανοδική




4. Η ΑΓΟΡΑ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΩΝ ΣΤΟ ΒΕΛΙΓΡΑΔΙ



4.1 Γενικά



Η Σερβία έχει μία στρατηγικά σημαντική θέση στην περιοχή των Βαλκανίων,
συνορεύοντας με την Ε.Ε., δηλαδή τόσο με την Ουγγαρία στα βόρεια όσο και με
την Ρουμανία και την Βουλγαρία στα ανατολικά. Το διαθέσιμο φθηνό εργατικό
δυναμικό αλλά και το ευνοϊκό φορολογικό σύστημα σε σύγκριση με τις άλλες
γειτονικές χώρες της περιοχής, αναμένεται να προσελκύσει πολλούς επενδυτές
στο μέλλον, ιδιαίτερα αυτούς που επιθυμούν να εγκαταστήσουν μία γραμμή
παραγωγής ή να αγοράσουν αποθηκευτικούς χώρους ώστε να δημιουργήσουν κανάλια
διανομής στη Σερβία.



Η αγορά βιομηχανικών χώρων που δεν είναι ιδιαίτερα ανεπτυγμένη, αναμένεται
να εξελιχθεί ραγδαία στο μέλλον, δεδομένου ότι ο λιανικός τομέας και ο
τομέας υπηρεσιών αναπτύσσονται με γοργούς ρυθμούς, η δε ανάγκη για
δημιουργία καναλιών διανομής είναι εμφανής. Συνεπώς ο συγκεκριμένος τομέας
θα γνωρίσει μεγάλη άνθηση τα αμέσως επόμενα χρόνια.



4.2 Τοποθεσία



Η πλειοψηφία των αποθηκευτικών εμπορικών και βιομηχανικών χώρων, εντοπίζεται
κατά μήκος σημαντικών οδικών αρτηριών, καθώς και στην περιοχή του λιμένα του
Βελιγραδίου στον ποταμό Δούναβη. Επιπλέον, βιομηχανικά και τεχνολογικά πάρκα
έχουν κατασκευστεί σε πόλεις της περιφέρειας όπως το Νόβι-Σαντ (Novi Sad) το
Βρσατς (Vrsac) και τη Νις (Nis).





4.2.1 O λιμένας του Βελιγραδίου



Ο λιμένας του Βελιγραδίου βρίσκεται στην δεξιά όχθη του Δούναβη, στο κέντρο
της πόλης. Η παρούσα τοποθεσία κρίνεται ως ακατάλληλη για λιμένα εξαιτίας
της γειτνίασής του με το κέντρο της πόλης, αλλά και λόγω της έλλειψης γης
για επέκτασή του. Ως εκ τούτου η κυβέρνηση επιδιώκει την μετεγκατάσταση του
λιμένα σε άλλη τοποθεσία εκτός του κέντρου του Βελιγραδίου.

Οι κτιριακές εγκαταστάσεις στον εν λόγω λιμένα είναι πεπαλαιωμένες. Οι
αποθηκευτικοί χώροι που υπάρχουν καταλαμβάνουν έκταση 300.000 m², τούτοι δε
δεν είναι ενιαίοι αλλά κατακερματισμένοι. Tέλος η ζώνη ελευθέρου εμπορίου
του Βελιγραδίου που βρίσκεται πλησίον του συγκεκριμένου λιμένα, καταλαμβάνει
μία έκταση 8 εκταρίων (ha)





4.3 H περιοχή πέριξ του αερολιμένα Βελιγραδίου Νίκολα Τέσλα



Η περιοχή πέριξ του αερολιμένα του Βελιγραδίου, κατά μήκος του
αυτοκινητοδρόμου Ε70, έχει καταστεί πολύ ελκυστική σε εταιρείες οι οποίες
είτε θέλουν να εγκαταστήσουν εδώ αποθηκευτικούς χώρους είτε επιθυμούν να
διανέμουν “ταχέως διακινούμενα καταναλωτικά αγαθά” (Fast Moving Consumer
Goods, F.M.C.G.).

Οι τιμές της γης στην περιοχή του αεροδρομίου, είναι ιδιαίτερα υψηλές. Ως εκ
τούτου η ανάπτυξη εδώ αναμένεται να επικεντρωθεί μεταξύ άλλων κυρίως στην
αγορά γραφείων καθώς και στην αγορά υπηρεσιών οι οποίες προσφέρονται από
εμπορευματικούς σταθμούς.

Τέλος αναφέρουμε ότι ο τερματικός σταθμός του αεροδρομίου Βελιγραδίου,
διαθέτει δύο αποθηκευτικούς χώρους διανομής, συνολικής χωρητικότητας 5.500
m², ενώ διαχειρίζεται 35.000 τόνους φορτίων ετησίως.





4.4 Η περιοχή Dobonovci



Η συγκεκριμένη περιοχή ελκύει τα τελευταία χρόνια το ενδιαφέρον των
επενδυτών ακίνητης περιουσίας τόσο λόγω εύκολης πρόσβασης στον αερολιμένα
Βελιγραδίου όσο και λόγω των χαμηλών τιμών ενοικίασης της γης. Επιπλέον
βρίσκεται πολύ κοντά στο κέντρο της πρωτεύουσας της Σερβίας αλλά και στον
αυτοκινητόδρομο Ε70 (που οδηγεί στα σύνορα με την Κροατία). Συνεπώς η
ανάπτυξη της ανωτέρω περιοχής αναμένεται να είναι ραγδαία μελλοντικώς.
Μοναδικό πρόβλημα στην απόκτηση εδώ γης είναι ότι το μεγαλύτερο μέρος τούτης
ανήκει στον σερβικό στρατό, κατάσταση η οποία ενδέχεται να περιπλέξει τη
διαδικασία για τους εν δυνάμει αγοραστές/επενδυτές.



4.5 Οι περιοχές Krnjesevci, Simanovci



Oι ανωτέρω περιοχές βρίσκονται 25 χιλιόμετρα μακριά από το κέντρο του
Βελιγραδίου και θεωρούνται εξαιρετικές για δημιουργία αποθηκευτικών χώρων,
αλλά και

για εγκατάσταση “ελαφριών” βιομηχανιών. Ήδη δραστηριοποιούνται στην ανωτέρω
περιοχή οι εξής εταιρείες: Ηammars Trading (γερμανική εταιρεία διανομών), η
Milsped

(τοπική εταιρεία διανομών), η I.T.M. (γαλλική εταιρεία λιανικής πώλησης).




4.6 Περιφερειακές πόλεις



Εκτός από το Βελιγράδι υπάρχουν επίσης και άλλες πόλεις οι οποίες ελκύουν το
ενδιαφέρον επενδυτών βιομηχανικών χώρων. Αξίζει να αναφέρουμε την πόλη του
Νόβι-Σαντ όπου εταιρείες όπως η Carslberg, η US Steel και η Ball Packaging
διαθέτουν βιομηχανικές μονάδες. Επίσης την πόλη Nis, που απέχει 250 χλμ από
το Βελιγράδι και σε οποία έχουν εγκατασταθεί οι εταιρείες κατασκευής
ελαστικών αυτοκινήτων Tigar & Michelin καθώς και η βιομηχανία καπνού Philip
Morris.



4.7 Το μέγεθος της αγοράς



Η περισσότεροι αποθηκευτικοί και βιομηχανικοί χώροι δεν είναι σε καλή
κατάσταση εξαιτίας των οικονομικών δυσκολιών που αντιμετώπιζαν οι
προηγούμενοι ιδιοκτήτες τούτων.

Ειδικότερα όσον αφορά τον αποθηκευτικό τομέα, θα λέγαμε ότι δεν είναι
ικανοποιητικά ανεπτυγμένος. Το συνολικό μέγεθος των αποθηκευτικών χώρων στην
ευρύτερη περιοχή του Βελιγραδίου, ανέρχεται σε περίπου 90.000 m².







4.8 Προσφορά



Το ενδιαφέρον από εγχώριους και διεθνείς διαχειριστές/επενδυτές ακίνητης
περιουσίας, βαίνει συνεχώς αυξανόμενο, παρόλης της περιορισμένης σχετικής
προσφοράς..

Θα πρέπει όμως να αναφερθεί ότι όσο αυξάνεται η καταναλωτική δύναμη των
Σέρβων, τόσο θα αυξάνεται και το ενδιαφέρον των διεθνών επενδυτών για
ανεύρεση χώρων λιανικής πώλησης καθώς και για δημιουργία καναλιών διανομής.



4.9 Ζήτηση



Η ζήτηση για σύγχρονους βιομηχανικούς χώρους συνεχίζεται να αναπτύσσεται
ραγδαία.

Η μεγαλύτερη ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους πραγματοποιείται από αλυσίδες
λιανικης πώλησης τροφίμων καθώς και από μεταφορικές και φαρμακευτικές
εταιρείες.

Επιπροσθέτως, η προβλεπόμενη βελτίωση του επιχειρηματικού κλίματος και η
συνεπακόλουθη αύξηση της β

exports Gefyres Ypourgeio logo 02highrez ktp 1 dark blue el exports gov